Восточная сказка: как бывший «спальник» Москвы совершил рывок в бизнес-класс

Долгое время Восточный административный округ имел в Москве статус классического народного «спальника», который славился большим выбором бюджетных новостроек. Однако за последние пять лет округ совершил качественный скачок, изменив свое положение на карте столичного первичного рынка жилой недвижимости. За счет чего это случилось?

Известно, что активность застройщиков является прямым индикатором потенциала территории. По данным директора коммерческого управления STONE Кристины Недря, за последние пять лет Восточный административный округ стал лидером среди столичных округов по росту предложения новостроек. Число доступных к покупке квартир и апартаментов увеличилось с начала 2020 по начало 2025 года в 3,3 раза, тогда как ближайший конкурент — СЗАО — показал рост лишь в 2,4 раза. Число активных проектов в округе выросло с 12 до 25, а доля ВАО на московском рынке новостроек увеличилась с 3% до 8%. Сейчас здесь реализуется почти 4 тыс. помещений всех классов.

Но еще важнее структурные изменения, указывающие на повышение статуса округа. Если в начале 2020 года 85% предложения в ВАО приходилось на массовый сегмент, то к началу 2025 года его доля снизилась до 59%. Одновременно доля бизнес-класса выросла с 14% до 28%, а премиум-класс, ранее отсутствовавший, занял 12%. Сегодня в округе реализуется 14 проектов массового сегмента, 9 бизнес-класса и 2 премиум-класса. В основном проекты высокого ценового сегмента в ВАО реализуются поближе к ЦАО, условно говоря, в «поясе» между Северо-Восточной хордой (СВХ) и Третьим транспортным кольцом (ТТК). Этот сдвиг к более высоким классам застройки наглядно демонстрирует, что ВАО вошел в фокус девелоперов, готовых строить в районах Сокольники, Преображенское, Соколиная гора более дорогие и статусные проекты.

Однако самым четким сигналом изменения статуса локации является динамика цен. За последние пять лет ВАО показал ценовой рост, выделяющий его на фоне большинства округов «старой» Москвы, говорит эксперт. По ее расчетам, среди округов со сбалансированной структурой предложения по классам жилья ВАО вошел в тройку лидеров по темпам роста средней стоимости квадратного метра, где цены за 5 лет выросли как минимум вдвое. Лидирует ЮАО (107%, до 499 тыс. руб. за кв. м), затем идут ВАО (рост в 2 раза, до 416 тыс. руб. за кв. м) и ЮВАО (рост в 2 раза, до 380 тыс. руб. за кв. м).

Анализ по классам жилья еще отчетливее показывает трансформацию. В массовом сегменте ВАО вырос на 74% (до 346 тыс. руб. за кв. м), что не выделяет его на общем фоне. Зато в бизнес-классе округ занял второе место по темпам роста среди всех округов столицы: стоимость квадратного метра увеличилась на 104% (до 498 тыс. руб. за кв. м), уступив лишь ЮВАО (+105%). При этом по абсолютному уровню цен на бизнес-класс ВАО (около 498 тыс. руб. за кв. м) уже входит в тройку самых дорогих округов Москвы, опережая большинство традиционно престижных направлений и уступая только ЮАО (511 тыс. руб. за кв. м) и ЦАО (531 тыс. руб. за кв. м). Такой опережающий рост и высокий абсолютный уровень цен в бизнес-классе прямо указывают на меняющееся восприятие ВАО как более дорогой и статусной локации.

«Изменения на стороне предложения и цен не могли не сказаться на спросе. За пять лет в ВАО произошел очевидный сдвиг покупательских предпочтений в сторону более дорогих сегментов», — отметила Недря. С ее слов, если в 2019 году на новостройки бизнес-класса приходилось всего 4% сделок, то к 2024 году суммарная доля договоров долевого участия в бизнес- и премиум-классе достигла 17%. Это более чем четырехкратное увеличение доли покупок в высоком ценовом сегменте.

Рост интереса к более дорогим объектам отразился в увеличении среднего чека. В массовом сегменте средняя стоимость покупки выросла с 8,6 млн до 16,1 млн рублей (87%). В бизнес-классе рост был еще динамичнее: с 11,3 млн до 22 млн рублей (+95%). Покупатели готовы платить значительно больше за жилье в ВАО, особенно в бизнес-классе, что подтверждает растущую ценность и престижность приобретаемых здесь помещений. Наиболее популярны внутри округа Метрогородок для массового сегмента (41% сделок) и Сокольники, который находятся на границе с Басманным районом ЦАО, для бизнес-класса (57% сделок в сегменте). Таким образом, ВАО привлекает все более состоятельную аудиторию.

Как полагают профильные аналитики, трансформация ВАО неразрывно связана с масштабным развитием его инфраструктуры и качества городской среды. За последние пять лет округ стал одним из лидеров по объему вложений в социальные объекты. С 2020 года построено и реконструировано 37 школ, детских садов, поликлиник, спортивных и культурных центров. Введено в строй 16 образовательных учреждений, включая новые школы и детсады.

Еще одним «магнитом», привлекающим внимание покупателей квартир и апартаментов, стало «зеленое» богатство округа. Парк «Сокольники» — лишь один из примеров. Близость к крупному парку является решающим фактором для 55% покупателей жилья в Москве.

Кардинально изменилась и транспортная доступность ВАО. С 2020 года открылись новые станции метро, например станция БКЛ «Сокольники», часть Некрасовской линии, что существенно расширило возможности перемещения и пересадок. Были введены в эксплуатацию ключевые участки Северо-Восточной хорды, включая отрезки у Открытого и Ярославского шоссе и у проезда Нансена, которые разгрузили основные магистрали округа и улучшили автомобильное сообщение. В 2023 году запущен МЦД-4 с двумя станциями в ВАО («Кусково» и «Новогиреево»), обеспечивший прямую наземную связь с семью вокзалами и Подмосковьем. В августе 2024 года открылся новый городской вокзал Митьково, входящий в МЦД-3, и расположенный в районе Сокольники. Интеграция разных видов транспорта усилилась благодаря ТПУ «Черкизово», объединившему МЦК, метро и ж/д вокзал «Восточный».

«Таким образом, Восточный административный округ за последние пять лет трансформируется из округа с доминирующим массовым жильем в многогранную территорию с растущим уровнем престижа и комфорта», — заключает Кристина Недря. По ее прогнозу, главными очагами дальнейшего роста ВАО станут районы, примыкающие к ЦАО.