Дарственная: как передать права собственности на недвижимость и какие риски существуют

Договор дарения — простой и удобный способ передать квартиру или иную недвижимость во владение другому человеку. В 2025 году дарственная на квартиру оформляется по новым правилам. Как правильно заключить договор дарения недвижимости, какие нюансы существуют при оформлении таких сделок и как уберечь себя от судебных споров — в материале «Газеты.Ru».

Что такое договор дарения.

Договор дарения, или как его называют в обиходе «дарственная», — это удобный способ передачи имущества. Суть договора в том, что даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому квартиру, дачу или другую недвижимость в собственность. Ключевое слово здесь — безвозмездность. Это означает, что даритель не получает взамен никаких денег, услуг, обязательств или иной выгоды.

* Даритель должен быть совершеннолетним и дееспособным. Это означает способность понимать значение своих действий и руководить ими.

* Даритель должен быть собственником квартиры.

* Если квартира находится в совместной собственности, необходимо получить согласие всех сособственников на дарение.

* Одаряемый может быть как физическим, так и юридическим лицом.

* Он должен выразить согласие на принятие дара.

* Одаряемый может быть несовершеннолетним, например, когда дарственная оформляется на внука или правнука.

Как оформить договор дарения в 2025 году.

Если в прошлом году договор дарения можно было оформить в простой письменной форме, то с января 2025 года условия изменились. 13 января 2025 года вступили в действие поправки в Гражданский кодекс РФ, согласно которым договор дарения квартиры между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению, рассказал «Газете.Ru» основатель юридической фирмы LexFirm Александр Воротилин.

Юрист рекомендует предварительно записаться на прием к нотариусу и договориться о дате и времени сделки.

Документы для оформления договора дарения.

* Правоустанавливающие документы на квартиру. Например, договор купли-продажи, договор дарения, мены, ренты и др.

* Документы, удостоверяющие личности дарителя и одаряемого (паспорта).

* СНИЛС дарителя и одаряемого.

* Выписка из домовой книги, содержащая информацию о зарегистрированных в квартире лицах.

* В случае если квартира куплена в браке, потребуется нотариальное согласие супруга на ее отчуждение.

* Если дарителем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, потребуется письменное согласие его законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей), данное на основании разрешения (согласия) органа опеки и попечительства.

* Если квартиру планируется подарить близкому родственнику, требуется предоставить документ, подтверждающий родство (например, свидетельство о рождении). «Как правило, нотариусы просят направить документы заранее, чтобы подготовить проект договора к дате сделки», — обратил внимание Александр Воротилин.

Если недвижимость оценивается в сумму больше 20 млн рублей, пошлина составит 0,02% от кадастровой стоимости, но не менее 0,02% от цены сделки и не более 500 тыс. рублей.

«Помимо госпошлины, необходимо будет заплатить нотариусу за удостоверение сделки. Стоимость нотариального удостоверения указана в ст. 333.24 НК РФ и составляет 0,5 процента от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей», — обратил внимание юрист.

В каких случаях дарить недвижимость запрещается.

Согласно статье 575 ГК РФ, не могут дарить недвижимость:

* недееспособные граждане или их представители.

* граждане, проходящие лечение в учреждении соцзащиты не могут дарить недвижимость работникам этих учреждений;

* в роли одариваемых не могут выступать госслужащие в связи с их должностью или исполнением обязанностей;

* коммерческие организации не могут передавать друг другу недвижимость с помощью договора дарения.

Важные нюансы оформления договора дарения на квартиру.

Дарение недвижимости, хоть и выглядит привлекательным способом передачи имущества, сопряжено с определенными рисками как для дарителя, так и для одаряемого. Важно тщательно взвесить все «за» и «против», прежде чем принимать решение. Адвокат Ирина Зуй дала несколько рекомендаций, чтобы снизить риски сделки:

* ~Будьте осторожны с доверенностями~

«Очень не рекомендую подписывать договор дарения по доверенности. Здесь особенно велики риски для одаряемого: ему важно проследить, чтобы договор подписывался дарителем лично», — рассказала адвокат.

Если договор дарения недвижимости подписывается по доверенности, он теоретически может быть оспорен, поскольку доверенность могла быть отозвана на момент заключения договора, а одаряемый мог об этом не знать.

Если есть сомнения в психическом и психологическом состоянии дарителя, важно, чтобы в день оформления сделки он прошел обследование у психиатра.

«Это не то же самое, что справка из психоневрологического диспансера. Справка говорит лишь о том, что человек, в данном случае даритель, не состоит у них на учете. Но она не гарантирует его психическое здоровье. Человек мог никогда не обращаться к врачу, но при этом страдать какими-либо психическими расстройствами», — рассказала Ирина Зуй.

Такое освидетельствование особенно важно, если даритель — пожилой человек либо теоретически может страдать какими-либо физическими заболеваниями, например, вялотекущей шизофренией.

Адвокат обратила внимание, что в законе эта норма не прописана. Однако одаряемый должен сам озаботиться вызовом психиатра для освидетельствования в день сделки.

В качестве примера адвокат привела судебный процесс, который она вела в течение целого года.

«Покойный человек незадолго до своей смерти подписал договор дарения в пользу моей доверительницы. Договор касался квартиры. Моя доверительница была родственницей этого человека, ухаживала за ним перед смертью достаточно длительное время», — рассказала Ирина Зуй.

Помимо этой родственницы, у дарителя была и родная дочь, которая видела его всего два раза в жизни. Отец и дочь не общались, а когда он умер, она обратилась с исковым заявлением к женщине, которой была подарена квартира отца. В основе искового заявления лежал факт, что покойный даритель страдал вялотекущей шизофренией с 1970-х и очень давно состоял на учете в психоневрологическом диспансере.

«Даритель действительно состоял на учете: у него была эпилепсия. А в 70-е годы эпилептикам нередко ставили дополнительный диагноз: вялотекущая шизофрения. Суд назначил судебную экспертизу, и та дала ответ, что даритель в момент подписания договора дарения мог не отдавать себе отчета в характере своих действий. К огромному сожалению моей доверительницы, суд признал договор дарения недействительным», — пояснила адвокат.

При этом, обратила внимание Ирина Зуй, если бы в день подписания договора дарения даритель прошел освидетельствование у психиатра, то, несмотря на его диагноз в медицинской карте, сделка дарения точно не была бы признана судом недействительной.

Новое законодательное требование заключать договор дарения у нотариуса — серьезный шаг в борьбе с мошенниками. Раньше при оформлении дарственной на квартиру в простой письменной форме люди нередко становились жертвами мошенников. В практике Ирины Зуй был случай, когда договор дарения квартиры оформила аферистка, завладевшая паспортом собственницы.

«При заключении договора дарения обязательно тщательно проверяйте документы и сверяйте их с фактическим внешним видом человека», — рекомендовала она.

Как отменить договор дарения.

Отмена договора дарения регулируется статьей 578 ГК РФ. По закону вернуть подаренное можно в судебном порядке в ряде случаев:

* Одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, либо умышленно причинил телесные повреждения.

* Если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, наследники погибшего имеют право требовать в суде отмены дарения.

* Одаряемый так плохо обращается с подарком, что возникает риск его безвозвратной утраты.

* Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо передали имущество в дар за полгода до получения статуса банкрота.

* Если даритель пережил одаряемого.

Согласно статье 181 ГК РФ, оспорить дарственную в судебном порядке можно в течение 1−3 лет в зависимости от обстоятельств сделки.

Дарственная или завещание: что лучше?

При определении дальнейшей судьбы своей недвижимости у собственника может возникнуть вопрос: что выбрать — дарственную или завещание. У каждого варианта передачи собственности существуют свои плюсы и минусы.

~Выбирайте дарственную, если:~

* Вы хотите безвозмездно передать имущество, но при этом вам важно, чтобы одаряемый сразу же получил право собственности на него.

* Вам необходимо оперативно решить вопросы с наследством.

* Вы хотите минимизировать налоги.

* в случае если даритель передает квартиру не близкому родственнику, одаряемому придется заплатить налог: 13% или 15% в зависимости от стоимости недвижимости;

* В некоторых случаях дарственную можно оспорить.

~Выбирайте завещание, если:~

* Вы хотите передать имущество наследникам, но при этом желаете сохранить контроль над недвижимостью до своей смерти.

* Вы не уверены, как именно хотите распределить имущество между наследниками. Дарственную нельзя отозвать просто так, а вот завещание можно изменять неоднократно.

* Вы хотите избежать лишнего внимания в вопросе передачи прав собственности: завещание можно оформить без участия наследника.

* этот документ могут оспорить родственники;

* квартира может перейти в собственность наследника не полностью, если в ней обязательные доли будут иметь недееспособные родственники бывшего владельца;

* квартира может достаться наследнику вместе с коммунальными долгами.