Московские новостройки подорожали на котловане

Сокращение объемов выхода новых проектов на московский первичный рынок все больше сказывается на ценовой динамике. Особенно на начальных стадиях строительства. В январе-апреле этого года 1 кв.м. в новостройках на стадии котлована подорожал на 11,3%. Для сравнения, в аналогичный период 2024-го рост цен на начальном этапе строительства составил всего 6,8%. Таким образом, темпы удорожания первичного жилья на котловане в столице год к году увеличились в 1,7 раз.

Как рассказал «МК» управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, с начала 2025 года наиболее заметный рост цен на новостройки на начальном этапе зафиксирован в премиум-классе. Если в декабре 2024 года средняя стоимость 1 кв.м. в премиальных проектах составляла 702 тыс. руб., то к апрелю 2025 года этот показатель достиг 770 тыс. руб. Т.е., всего за четыре месяца новостройки премиум-класса на начальной стадии строительства подорожали на 10%. По его мнению, это связано с отсутствием стартов новых проектов с дисконтом за котлован и в некоторой степени из-за роста предложения в дорогих проектах.

Анализ средней стоимости квартиры в этом же сегменте и на той же стадии готовности показал еще более впечатляющую динамику: если в декабре 2024 года застройщики предлагали квартиры и апартаменты «на котловане» в среднем за 49,2 млн руб., то к апрелю 2025 года цена выросла на 19% до 58,5 млн руб. Сказались увеличение средней площади квартир в продаже и рост предложения в более дорогих проектах на начальном этапе.

«Премиальные новостройки сегодня — один из самых востребованных активов для конечных покупателей и инвесторов», — признала «МК» коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева. По ее мнению, за последние три года этот сегмент рынка по объему предложения вырос в полтора раза. Традиционная привлекательность лотов высокого класса усилилась несколькими факторами. Во-первых, из-за геополитики наблюдается смещение спроса с зарубежных предложений на внутренний рынок. Росту спроса на недвижимость премиального и делюкс-класса также способствует и распространение рассрочки. «К тому же, высокобюджетные объекты расширяют географию — девелоперы строят новые проекты за пределами традиционных районов центра Москвы», — добавила девелопер.

Рост цен на новостройки на начальном этапе строительства отмечен и в массовом сегменте. Здесь средняя стоимость 1 «квадрата» увеличилась на 7% — с 316 тыс. руб. в декабре 2024 года до 337 тыс. руб. в апреле 2025 года. Средняя стоимость квартир в этом сегменте на начальной стадии также заметно выросла: если в декабре такое жилье застройщики предлагали в среднем за 13,6 млн руб., то к апрелю 2025 года показатель увеличился на 16% до 15,5 млн руб.

В сегменте новостроек бизнес-класса существенных изменений цен на объекты на начальном этапе строительства в 2025 году пока не наблюдается. В декабре 2024 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса на «котловане» составляла 455 тыс. руб., а к апрелю 2025 года она незначительно снизилась — всего на 1% до 450 тыс. руб. Средняя стоимость помещений в новостройках бизнес-класса на начальном этапе их реализации также сократилась на 6% с 24,7 млн руб. до 23,3 млн руб. Такая динамика, отмечает Сырцов, связана с тем, что в бизнес-классе в 2025 году было достаточно много стартов продаж.

Немного снизились цены и в новых проектах высокобюджетных новостроек. Здесь средняя стоимость 1 кв. м. на начальном этапе строительства за четыре месяца 2025 года снизилась на 5% с 2,14 млн руб. до 2,02 млн руб. Средний бюджет, необходимый для вложений в высокобюджетный проект на начальной стадии его реализации, также несколько сократился: если в декабре 2024 года покупателю такого жилья требовалось в среднем 288 млн руб., то сейчас этот показатель уменьшился на 10% до 259 млн руб.

«Квартиры на этапе котлована в “старой” Москве во всех сегментах по итогам апреля 2025 года стоили в среднем 46,1 млн руб., — подсчитал коммерческий директор ГК “Основа” Игорь Сибренков. А средняя стоимость готовых новостроек, с его слов, на 20,2% выше — 55,4 млн руб. Помещения во введенных домах за год подорожали на 32,1%, а в корпусах на начальном этапе строительства — на 55,2%. По его мнению, отчасти столь впечатляющая динамика объясняется изменениями в структуре экспозиции. А именно стартом ряда масштабных высокобюджетных проектов и прекращением запуска новых апартаментных комплексов. Реальный рост цен, по подсчетам девелопера, составляет 15−20%. Что превосходит уровень инфляции. Это говорит о том, что именно предложения на двух полярных этапах реализации новостроек — на стадии котлована и с ключами — обладают особенно высокой ликвидностью.

Финансовые модели большинства проектов сегодня устроены так, что приобретение жилья на котловане наверняка гарантирует, по меньшей мере, сбережение средств. Девелоперы, как правило, выводят на старте квартиры с дисконтом к рынку, чтобы успешно наполнять эскроу-счета с первых дней реализации. В свою очередь, готовые новостройки продолжают дорожать в условиях всплеска популярности семейной ипотеки, так как это наиболее предпочтительный продукт для покупателей с детьми. К тому же, вложения в них подходят инвесторам-рантье.

«Наблюдаемое с начала года сокращение объемов вывода новых проектов на рынок новостроек Москвы является тревожным сигналом, который уже находит отражение в ценовой динамике. Особенно на начальных стадиях строительства», — считает Сырцов. По его мнению, если в ближайшие месяцы, девелоперская активность по запуску новых жилых комплексов не восстановится, то угроза формирования ощутимого дефицита предложения будет только нарастать. И в первую очередь, в наиболее ликвидных сегментах, таких как массовый.

«Сейчас в этом сегменте на фоне высокого спроса стремительно сокращается предложение. Это неизбежно приведет к дальнейшему удорожанию квартир и апартаментов на этапе “котлована”, поскольку именно на этой стадии спрос со стороны покупателей и инвесторов, стремящихся зафиксировать наиболее привлекательную цену, традиционно высок», — говорит аналитик. Более того, нехватка нового предложения на первичном рынке может косвенно подогреть цены и на вторичном рынке, куда часть спроса переориентируется при сужении выбора в новостройках. Для покупателей это означает, что окно возможностей приобретения жилья по текущим ценам, особенно на старте продаж, может оказаться недолгим", — заключил Сырцов.